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青岛昔日地王成烫手山芋 拿地两年仍在挖地基

来源:青岛财经日报 2012-05-11 09:23:17

    此轮调控持续到现在,备受煎熬的是那些“地王们”。随着国家“限购”、“限价”、“限贷”等政策的推出,房地产泡沫步步退去,昔日地王却沦为“昂贵的鸡肋”。中海·紫御观邸、绿城·深蓝广场、远洋公馆……那些高价竞得的“地王”,现如今要么是施工缓慢,要么降价促销,总之,高价地所带给开发商的,不仅是名噪一时的地王头衔,在调控市下,资金告急、地价缩水、楼盘滞销等一系列副作用将昔日地王变成了“烫手山芋”。值得注意的是,纵观这些地王项目,操盘者无不是地产界的大鳄级房企。

    远洋公馆挖地基耗费两年

    日前,记者来到位于市南区燕儿岛路与泉州路交会处的远洋公馆项目现场,看到项目施工现场工人正在有序施工,部分地块正在打地基。而这已经距远洋地产拿地起有两年之久了。据悉,该项目便是目前岛城楼市史上最贵单价的地王项目。

    时间追溯到2010年,那一年,青岛产生了很多地王,工人疗养院就是其中之一。2010年3月12日,工人疗养院地块拍卖,出让的土地面积为42463.1平方米,其中住宅面积32467.29平方米,剩余的为商业用地。整个地块规划建筑面积为80026平方米,竞买保证金1亿元,拍卖起叫价为6000元/平方米。经过66轮的较量,远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块。据了解,这一单价是目前岛城楼市最高的。

    据了解,在拍地之后的一年中,该项目一直没有正式开工,直到去年,项目才有了陆续开工的迹象。而在日前记者的探访中看到,目前该项目还处在打地基的状态中,且在远洋地产拿地的两年后,项目的建设迟缓不言而喻。

    绿城·深蓝广场寂静待建

    沿香港中路一路向西,记者来到位于香港西路南、东海二路东的绿城·深蓝广场项目现场,该地块其四周依然围着高高的围挡,地块杂草丛生,还未有实质性的施工进展。

    据了解,该地王项目同样诞生于2010年,与远洋公馆单价最高不同的是,深蓝广场是地块总价最高的地王项目。2010年1月22日,经过57轮竞拍,起拍价每平方米1万元的原市南法院地块最后被绿城集团以单价17800元竞得,总价达40.4亿元,被称为市南前海一线最后一块“钻石”地块,名噪一时。

    根据规划,绿城深蓝广场将建设一栋超高层综合塔楼(74层)、两栋超高层住宅塔楼(42层和48层)及商业裙楼组成。项目超高层综合塔楼的高度达327.25米,另外两栋楼的高度也接近200米。项目建成后,将成为岛城第一高楼。

    然而,在绿城拿地的两年后,这个备受关注的钻石地王,依然在东部海岸线上静悄悄地等待着。

    中海·紫御观邸贱卖促销

    谈起最近岛城楼市降价潮,不得不提位于山东路的中海·紫御观邸。2012年4月17日,中海·紫御观邸的一条“精装大宅直降百万”的广告席卷全城,成为岛城楼市的领跌军。回顾该地块的“诞生记”及“成长史”,可谓一路坎坷。

    早在2007年9月5日,中海地产“过关斩将”,历经279个回合,以16.18亿元的总价、折合为楼面地价8330元/平方米拿下西吴家村250号地块。虽然当时山东路周边二手房价格仅维持在8000元/平方米,但中海总算是以8330元的高价如愿将该地块收入囊中了。在此后的时间里,项目却始终处于搁置状态,直到2009年6月26日,该项目才举行了奠基仪式,但此后的工程工期可谓相当滞缓。

    在项目开工的两年后,也就是中海拿地后的三年零十个月,于2011年7月,中海紫御观邸终于开盘。然而,多磨未必成好事,紫御观邸迎来了销售不畅、资金告急的困境。无奈之下,于今年4月中旬打出直降百万的促销广告。据青岛网上房地产统计数据显示,截至目前,该项目房源总套数811套,可售房源仍有683套。由此可见,百万降价后的销售形势尚需面对市场的严峻考验。

    开发商拿地日趋谨慎

    前两年出手阔绰勇夺“地王”的大鳄级开发商们似乎没有料到当前市场形势急转直下,房价下行趋势日渐明朗。昔日的地王今天却成了“烫手山芋”。对于后市,不少分析人士认为地王项目销售会很困难,地王项目成本过高,在目前房价已经面临全面下调的大趋势下,成本过高的地王项目明显缺乏售价调整的空间,若周边对手项目下调价格,地王项目就失去了最重要的价格竞争优势。其次,地王项目需要开发建设资金相比普通项目要多很多,这将导致已经承担重压的企业更加难堪重负。

    楼市低迷,土地市场拍卖亦然,如今开发商拿地日趋谨慎,“面粉贵过面包”的一幕将不再上演。今年以来,土地市场大部分地块多以底价成交,鲜有溢价成交者,“地王”现象不再,曾经热闹非凡的土地盛宴已是曲终人散。面对“地王”开发销售难的窘境,有专家提醒,在面对土地市场价格轮番上涨时,开发商应该保持理性的拿地态度,以免地价上涨幅度超过房价,引发“面粉贵过面包”的现象,一旦“烫手山芋”到手后,要想扔掉可就难了。(记者 李雯)

    □政策解读

    土地闲置满两年无偿收回使用权

    早在1999年,国土资源部就发布《闲置土地处置办法》并明确规定,对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。

    2008年1月,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。

    2011年12月,为加大闲置土地处置力度,促进土地节约集约利用,国土资源部起草了《闲置土地处置办法(修订草案)》,征求意见稿还规定,《闲置土地认定通知书》下达后,县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商,共同拟订闲置土地处置方案。处置方案包括延长动工开发建设期限,改变土地用途,安排临时使用,协议有偿收回国有建设用地使用权,置换土地。延长动工期限最长不得超过1年。

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