7000亿房地产信托兑付承压 银监会收紧银信合作

　　身为一家国有大行的理财产品经理，任武（化名）对信托公司如数家珍，对信托监管政策高度敏感，因为他设计的产品，大多数都要借用信托这个万能的工具。

　　和任武一样，张骏（化名）也喜欢和信托经理“泡”在一起，作为江苏一家中型房地产开发商的融资总监，他发现在银行开发贷收紧后，从信托“拿钱”成本虽然高达20%，但毕竟比民间借贷便宜很多。

　　由于事关中国影子银行体系的扩张能力和房地产行业的融资形势，银监会针对信托业的监管政策，牵动了很多人的神经。

　　12月9日-10日在深圳召开的“2011年中国信托业峰会”上，银监会副主席蔡鄂生对全国65家信托公司的老总们进行闭门“训话”，2012年的监管政策也基本定调。

　　12月22日，本报从权威渠道获悉的会议内容显示：银监会明年继续对房地产信托实行事前报备制度，并将严格执行“融资类银信理财合作业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%”的规定。在大多数信托公司该指标严重超标的情况下，这意味着明年银信合作业务“天花板”已被设定。

　　明年或现集中兑付

　　上述会议披露，截至10月末，房地产信托余额为6957亿元，包括开发商以存量资产购买信托计划的劣后收（受）益权的部分，因此，开发商实际通过信托公司融资的余额应低于此数。

　　但若考虑对信托资金并未实行类似银行信贷资金“三个办法一个指引”，融资方可以非房地产项目融资，但实际挪用到房地产项目，业内人士估计，信托行业为房地产提供的融资在7000亿以上。

　　7000亿房地产信托项目明年的兑付形势不容乐观。因为大多数项目在2009年、2010年发行，彼时房价处于高位、房地产行业非常火爆。项目假设与今天的实际情况不可同日而语，而房地产信托项目的平均期限为1-2年，明年恰是集中到期兑付之时。

　　虽然信托公司普遍表示，抵押率一般控制在40%以下，但在进行抵押资产评估时，却普遍存在“水分”，融资方和信托经理都希望“往高里估”。

　　除了信托公司在风控措施上的“漏洞”，房地产信托面临的严峻形势主要源于，房地产调控带来的预期改变，限购政策带来的成交量下降，以及控制银行开发贷带来的流动性风险裸露。

　　实际上，房地产信托“出事”的案例已零星爆发，但很快被银监会“就地扑灭”。备受关注的天津星耀项目债务重组已接近尾声，另有不少信托公司（如中融信托）也在发行资金投向不预先披露的“基金型信托计划”，企图用新资金接盘旧项目。

　　此次会上，银监会要求各家信托公司密切跟踪存量房地产信托项目运行情况，一旦发现风险苗头，应立即向监管部门报告，并在兑付前6个月开始设计风险化解方案，在重组过程中，鼓励引进资产管理公司和房地产并购基金参与。

　　会议明确，继续对房地产信托实行“事前报备”制度，这制度从2011年下半年开始实施，实际效果相当于逐个前置“审批”，房地产信托新增规模迅速得到控制。

　　与会人士透露，监管层有关人士在会上直言，不少年轻的信托公司高管和信托经理，没有经历过信托业的几次大整顿，没有经济周期的体验，对信用风险、流动性风险、刚性兑付风险、声誉风险都缺乏认知，业务风格过于激进，各家信托公司需要针对这些人加强教育。

　　银信合作“天花板”

　　会上披露，2011年底前需要完成的银信合作转表共4900亿元。接近监管层的人士表示，负责督导此事的银监会办公厅正在统计转表情况，总体情况是上半年转表进程极度缓慢，三季度后有所加快。

　　事实上，银监会并未彻底叫停银信合作，只是对银行理财资金通过信托购买信贷资产、票据资产、发放信托贷款的业务进行严格监管，手段是要求信托公司计提高达10.5%的风险资本。

　　但是，银信合作新规存在的漏洞，迅速被银行捕获。比如对银行理财资金通过信托进行各种收（受）益权投资，投资附加回购等，按银监会要求仅需计提1.5%左右的风险资本。2011年银行和信托公司进行的创新类银信合作大多钻了这个“漏洞”。

　　银监会对此情况已经掌握，而监管手段也是现成的， 2010年“72号文”称， “对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务。”

　　12月10日，银监会高层再次强调这一规定必须得到严格执行。另有接近银监会人士称，今后对银信合作业务的监管将主要参照这一标准。

　　政策逻辑在于，银监会要鼓励信托公司开展投资类业务，信托公司想多做融资类银信合作业务，就必须靠投资类银信合作扩大总盘子。而投资类业务目前并不好做，“如此一来，融资类银信合作自然得到控制。”接近银监会的人士说。

　　业内人士分析，一旦银监会启动对融资类银信合作占比指标的检查，绝大多数信托公司都将被迫停掉全部银信合作业务，而银行理财产品的发行量也将受到较大影响。

　　融资类银信合作继续严控的消息，会让像任武这样的银行理财产品经理失望，因为这意味着“信托通道越来越不好用了”，而继续对房地产信托实行“事前报备”的消息，也给了张骏所在开发商重重一击，意味着“明年要从信托拿钱很难很难，不是高价就可以的”。

　　但是，银监会并不太在意这一切，他们的目标仍然是推动信托公司成为具有客户基础和自主资产管理能力的财富管理机构。