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理财课堂:下跌拐点已出现 投资房地产需谨慎

来源: 2011-11-13 13:52:43

    

    2011年11月12日上午,第十一期《理财课堂》在青岛新闻网会议室举行,本次讲座邀请到财智通达青岛财富管理中心总经理董爱玲,为网友讲解关于房地产及民间借贷等金融产品的投资策略。

    家庭理财规划

    董爱玲:课前我和学员交流过,有的人投资是看着别人投房地产,我也投;别人投民间借贷我也投,家庭哪一部分资金要做这样的投资?我们怎么样来选择投资的产品?为什么要进行选择?依据是什么?这就需要有一个家庭综合的理财规划的计划。

    为什么要进行家庭理财规划?

    目前通胀率比较高,大家感受比较深刻。目前国家统计局公布的数据,上个月上涨5%,相对比前一段时间有所下降,实际通胀率比这个高,我们认为在10%左右。投资或者是家庭资产存银行,实际上资产在缩水。大家有没有考虑过,财富是不是等于收入?你赚了100万,是不是等于你的财富?实际上它不等于。财富是蓄水池,一边儿收入往里放水,一边儿消费等支出是在流失的,只有留在池子里的水,才是你的财富,所以一定要有合理的规划。

财智通达青岛财富管理中心总经理董爱玲

    理财规划的基础:生命周期理论

    在人的一生之中,工作之前一直花费家里的钱,20-30岁是独身的青年,这一段时间财富是向上的,在60几岁财富达到峰值,退休以后没有办法创造财富,财富是一个下降的过程,直到百年之后,财富也不能消耗了,就归零了。20-50岁是积累财富的阶段,这一过程中凭借知识、能力、工作或者创业,收入来源越来越多,到60岁以后就是消耗财富的过程。所以在20-30岁之间,年轻人最主要考虑的就是职业规划是什么样的?这将决定了以后一生的生活。

    结婚以后面临着购房、孩子教育问题,这一部分钱应该怎么样进行考虑?另外,如果你是企业的职员,退休以后的退休金仅够维持温饱,我国的社保体系是不能够保障更高品质生活的。目前青岛市的退休金水平应该是1500元-2000元左右,老年人容易生病,支出比较多,这是不够维持令人满意的生活品质的。

    家庭理财最早起步于20世纪30年代的美国,目前家庭理财涉及8个方面,里面有一项税收筹划,我国还没有推出遗产税,税收筹划今天就不做重点讲。家庭理财规划涉及的几个方面:第一是现金规划,第二是消费支出规划,第三是教育规划,第四是风险的管理和保险规划,第五是投资规划,第六是退休养老规划,第七是财产分配与传承规划。

    首先是现金规划,家里面有多少钱存在活期账户上合适?理论上应当留3-6个月的生活支出,这部分资金可以存在活期账户上,也可以一部分买货币市场的基金,它的流通性非常好,随时可以变现。家里面如果有特殊的情况要急用,孩子生病了,老人有什么需求,可以马上拿出这个钱来应急。

    第二是消费支出,主要就是住房和汽车,比如我们年轻人现在有100万,你去买房还是租房?

    学员:100买房也不太够。可能会考虑拿出一部分来负首付,然后找一个项目做一个投资,最好挣的钱超过房子的贷款。

    董爱玲:这个想法也不错,如果在国家没有出房地产紧缩的政策前,这个方案也是可行的。目前住房市场上国家一直是打压的态势,现在明显拐点已经出现了,房产已经在折价销售,不适合进行房产方面的投入。

    接下来是孩子的教育问题,还有风险的管理和保险的规划,目前我们国家的保障体系不完善,就要做一些商业保险的补充。保险还有很重要的功能,就是可以规避税收、遗产税,因为将来遗产税肯定是要推出的,对于资金量比较大的家庭来说,可以通过保险的产品来进行一些配置。

    现在国内的一部分家庭也开始富裕起来,面临着富二代的问题。国外一般采取什么样的方案呢?孩子不一定对你目前所做的行业和产业感兴趣,不一定愿意去继承,企业会请一个职业经理人进行管理,但是如何进行遗产的分配和传承?国外大的家族通常是采用家庭信托的方案,将钱委托给信托公司或者是专门的机构来进行管理,收益制定一个条款;每个月拿出收益的百分之几或者资产量的百分之几,把这部分给孩子,将来国内的趋势也应该是采取这样的模式。

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