金9银10彻变铜9铁10 楼市成交量仅去年同期1半

    昨日上午，青岛市国土资源和房屋管理局公布了10月份房地产市场运行情况，全市新建商品住宅共成交7427套，尽管各个楼盘都在“明折暗降”，但从全市来看成交量并没有飘红，反倒还比9月份少了422套，与去年同比少了近一半。至此，“金九银十”彻底沦为“铜九铁十”，青岛全年楼市一片黯淡的行情几乎已成定局。而与此同时，新房存量突破13万套，可见市场之严峻。

    青岛市国土资源和房屋管理局昨日公布的今年10月的房地产市场成交数据显示，10月份全市新建商品房住宅共成交7427套，比9月份减少了422套，与去年同期相比，减少了6090套，几乎少了一半。去年9月，全市新房共成交了9503套，10月成交了13517套。

    从各区市来看，即墨、城阳成交均过千套，黄岛、胶南等成交五六百套。而在市内四区，市南区以两位数96套垫底，市北、四方、李沧三区成交均在四五百套，不温不火。

    从成交面积区间上来看，面积在60-90平方米之间的成交量最大，共成交3404套；90-120平方米成交了2355套；120-144平方米成交了979套。

    二手房方面，统计显示，成交量持续下跌。10月份市内四区二手房仅成交了732套，与9月份环比减少了147套，这已是自今年3月以来连续出现的第6次下降，与去年同期相比更是天壤之别。其中市南区共成交225套、市北区成交247套、四方区成交171套、李沧区成交89套，均比前一个月成交要少。

    但与此同时，全市新房存量却继续攀升。截止到昨晚7时，市国土资源和房屋管理局“网上房地产”实时数据显示，全市可售房源突破13万套，达到131058套，可售项目高达1174个。

    26个新盘再战11月

    10月份，龙湖滟澜海岸悦澜居 “起价5500元/平方米、均价6500元/平方米”的低价入市对青岛楼市来说无疑是重磅炸弹，随后青特花溪地以起价6300元/平方米的价格推出墅级电梯洋房，龙湖、青特引领白沙湾区域楼市低价潮。在白沙湾价格战打得火热的时候，卓越蔚蓝群岛栖月岛10月15日低调开盘，推出三栋楼，起价7700元/平方米，全款九五折优惠，贷款九六折优惠。在李沧、城阳的楼盘不断爆出低价开盘后，新房价格战的冲击波延伸到西海岸。10月27日，地处胶南滨海大道旁的全海景高层保利海上罗兰打出 “起价6588元/平方米”的宣传广告，比周边同类型住宅均价便宜两三千元。

    面对一个又一个新盘掀起的价格大战，其他区域明显感觉到了降价的压力。在国家调控持续加紧，开发商资金链紧张的影响下，计划10月开盘入市的34个盘有近半数爽约，实际开盘的数量仅有16家，接近一半的开盘爽约率也暴露出房地产商信心已降至“冰点”。无疑，传统的“金九银十”已经变成“铜九铁十”，房地产市场的“寒冬季节”似乎就要到来。

    尽管10月有将近一半的楼盘爽约购房者，但是为了消化库存，大部分的房产商迎难而上，全力进入最后的冲刺阶段，各个片区的价格战也愈演愈烈。据公开资料显示，11月预计将有26个盘开盘销售。其中市北、崂山、四方分别有两个盘新开，形成两两相望的局势，上演隔空“肉搏战”。市北区的良辰美景三期璟台起价13600元/平方米，免费办理贵宾卡享受九五折超值优惠；崂山区的香邑暖山均价13000元/平方米，购房享受九八折优惠；四方区的中冶英郡和正商红枫谷均价预计14000元/平方米。

    早在9月份，李沧就呈现出降价态势，从原本的均价9000元一路跌至七八千元，如今又再次迎来房价新低，李沧一家新盘以折后价6000元/平方米的房价再度引起各方关注。开发区一花园洋房爆出八八折优惠，打折后均价8200元/平方米，由此前的精装改为毛坯，并且二次开盘重新认筹蓄客。

    降价能否一劳永逸？

    目前，楼市已经进入到一个阶段性的市场博弈期，岛城价格战打得如火如荼，但是以价换量能否可行，降价是否能一劳永逸？

    降幅最大的会是哪里？

    城阳龙湖滟澜海岸的低价入市，5天吸金20亿，胶州青岛风景七折开盘，开盘价仅为3500元，一个多月成交1200套房子，去化率近80%。面对严峻形势，开发商纷纷选择策略调整，而且一定程度上起到了效果。随着房地产调控的继续严控，全行业降价促销亦成为大势所趋。可以发现，在此轮调控中，核心城市的边缘区域都出现了价格松动。如北京通州，在今年年中就已经开始调整，很多项目与最高价时相比普遍下降了20%左右，有些项目的降幅甚至超过了40%。在上海，十一刚过，包括龙湖、中海在内的多家大型地产商就开始了大幅降价的攻势，“但这些楼盘全部位于远郊区域，如龙湖、绿地降价项目所在的上海嘉定区，该区域有几个特点：一是此前上涨过快，二是区域购买力本身就不足，同时今年以来供应量很大。所以，此轮降价是合理回归，还没有对上海整体楼市带来太大影响。”易居中国分析师指出，青岛也是如此，开发区的唐岛湾板块、李沧区的东部板块、市南区的香港路沿线以及崂山区的前海一线板块，均已出现了价格下调的趋势，也是未来一段时间房价下降的主要片区。

    这与近日本报联合青岛新闻网发起问卷调查的结果不谋而合，此次问卷共有610人参加，结果显示，有38.2%的人认为岛城房价降幅最大的区域是李沧区，32%的人把票投给了城阳区、开发区，28%的人认为市南区的降幅将最大。

    购房者会买降价账吗？

    但一知名房企青岛公司营销负责人指出，现在不是简单地调整价格，降价或许会带来巨大的收益，但是降价是把双刃剑，一方面可能带来巨大的量，以量换价回笼资金，但也可能会让购房者相信市场会出现大的变化，从而更加观望。市场将进入到一个两难的境地，一方面开发商愿意通过降价来实现快销，但购房者却不买账，这是多年来的惯性思维“买涨不买跌”使然。但另一方面如果开发商涨价，购房者就更加不愿掏钱买房了。

    明年1月市场现拐点？

    还有业内人士认为，在限购情况下，降价的先后顺序可能导致截然不同的后果：先降价就可能先抢到需求拿到钱，后降价则效果不大。进入到四季度，随着季节因素淡化，紧信贷和紧货币“双杀”，使房地产企业财务压力进一步加大，房地产行业大规模调整可能愈加明显，因此今年四季度末至明年一季度可能是一个很重要的观察窗口，但具体走势如何，还要看国家政策如何变化。

    全市新建商品房成交量

    2010年

    1月： 6760套

    2月： 2905套

    3月： 6990套

    4月： 7907套

    5月： 8165套

    6月： 5264套

    7月： 6923套

    8月： 7152套

    9月： 9503套

    10月： 13517套

    11月： 11474套

    12月： 13735套

    2011年

    1月： 12888套

    2月： 2930套

    3月： 5622套

    4月： 5893套

    5月： 6416套

    6月： 7230套

    7月： 7951套

    8月： 7366套

    9月： 7849套

    10月： 7427套