182亿房屋预售金被监管 开发商资金链受考验

　　从去年3月1日实施新建商品房预售资金监管制度以来，市内四区共对104个房地产开发项目的预售资金进行了监管，监管预售资金合同总金额182.42亿元 。5月17日上午 ，青岛市房地产信息与交易资金监管中心正式揭牌成立 ，主要负责房地产交易资金监管工作。中心成立后 ，开发企业要想动用资金需申请，有助于业主购买“放心房”。

　　防止猫腻：房企想用预售金？走程序

　　预售资金如何实行监管？据介绍，实行商品房预售资金监管的主要流程包括三项：

　　首先，开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应选定银行作为资金监管银行，办理监管申请手续；开发企业办理商品房预售许可证须提供监管协议。

　　其次，开发企业根据监管协议到监管银行开设预售资金监管专用账户。购房人所缴纳的定金、首付款及全额房款直接存入监管专用账户；购房贷款由贷款银行或住房公积金管理机构直接发放到监管专用账户。

　　最后，开发企业使用商品房预售资金，须持用款计划及有关材料到监管机构进行申请，监管机构审核确认后，监管银行方可拨付预售资金。

　　“如果监管银行违规将预售资金拨付给开发企业，银行需要承担经济责任；而开发企业如果不办理预售资金监管手续，不予办理预售许可手续。”青岛市房地产信息与交易资金监管中心副主任卢宏钟说。

　　避免风险：开发商卷款走人？没门了

　　采访中记者了解到，由于现在实行商品房预售制度，因而对新建商品房预售资金实行监管，被视为规避烂尾风险或者开发商卷款走人的有效措施。

　　“预售资金监管的目的是确保预售资金不被转移或挪用，只能用于本工程建设，保证工程能够按期竣工，从而达到保障购房人、放贷银行合法权益的目的。”卢宏钟说，在实行预售资金监管以前，开发企业可以拿回笼的预售资金房贷或者继续拿地，但启动预售资金监管之后，由政府部门对预售资金进行强制监管，预售资金就只能用于本项目的建设，不得挪用。

　　新建商品住房项目预售资金监管持续的时间有多长？据介绍，如果开发项目实现了竣工验收，并办理了权属登记，则资金监管自动终止，监管专用账户自动解冻。

　　此外，预计到今年的7月1日，包括城阳、黄岛、崂山以及五市在内的房地产开发项目的预售资金也将进行监管。

　　数据披露：去年房产交易超900亿元

　　据卢宏钟副主任介绍，自去年3月1日起，市内四区就已开始实施新建商品房预售资金监管制度。“制度实施一年来，目前共对104个房地产开发项目的预售资金进行了监管，监管预售资金合同总金额 182.42亿元。”卢宏钟说。

　　“但近年来青岛市房地产市场发展较快，房地产交易量也在逐年增大，仅2010年全市的交易金额已经超过了900亿元。”卢宏钟副主任说，为确保交易资金安全，维护购房人的合法权益，实行严格的商品房预售资金监管就显得非常有必要。这对维护房地产市场持续健康发展以及房地产交易资金的安全尤为关键。

　　■影响

　　开发商资金链再临考验存在降价回笼资金可能

　　资金历来是开发商赖以生存的命脉，而岛城实施限购令以后，持续低走的成交量已经对开发企业的资金链产生了影响，新建商品房预售资金一旦纳入严格的监管，是否将对开发企业的资金链产生雪上加霜的影响？

　　“预售资金监管政策对开发商的资金周转能力提出更高的要求，那些本来就因限购令影响而面临资金链难题的企业将不得不想办法积极应对。”5月17日下午，李沧区一家新盘项目的销售总监说，自今年1月31日岛城出台限购令，不少开发企业的资金链一度陷入紧张。

　　该销售总监说，目前房地产市场实行的限购、加息、资本市场融资受阻等政策的叠加效应越来越明显，绝大多数开发商的资金链无疑将会面临严峻的考验。这意味着开发企业不得不想办法尽快地实现在售项目快速回笼资金，以避免面临资金链难题。

　　记者采访中了解到，目前北京、天津等城市都已经实行预售资金监管。“以前开发商只要预售一部分房源就可以收回开发成本，所以在后期的推盘节奏上就可以适当放缓，通过捂盘或者推迟开盘节奏来提高房价，从中获利。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，严格的预售资金监管可以从根本上杜绝这种问题。

　　刘经理说，在当前的市场情况下，买方观望气氛浓厚，楼市成交量持续走低，不排除会有开发企业为加快周转，从而选择主动降价促销。从长远来看，预售资金的监管将规范房地产市场的资金运作，有利于行业的长期发展。

　　本版文/记者 王爱科 （来源：半岛网-半岛都市报）