城阳北曲商圈成气候 商铺租金超过四方区(图)

位于北曲商圈边缘的民城路上门店无一空置

　　年年涨，步行街寸土寸金

　　对于台东商圈网点房的调查，记者主要走访了延安二路、威海路、台东三路、台东六路等路段的一些店铺。调查中，记者发现整个台东商圈的网点房租趋向高价位，和周边地段网点即使仅隔一条街也有极大差价。该商圈的网点房租金，以万达广场周边为峰值，有的可谓寸土寸金，靠近边缘地带，约有一两千元的降幅。

　　记者首先走访了延安二路，在一家挎包铺，店员告诉记者，该店铺面积40平米左右，年租金2～3万元，“这家店面我们已经盘了近十年，虽说年租每年看涨，但变化不大，基本都是这个价位。”但是靠近万达广场的一家饰品店，约50平方米的店铺，年租金就高达三四十万元，老板告诉记者，“这还是不加电费，而且我们跟房东关系稳定，不然价格会更高。”

　　针对台东步行街附近的中小型店面，在青岛台东三路(步行街，利群大厦)，一家12平方米的店面，简单装修后年租金就能高达三四万元。之后记者来到台东步行街附近一家10平米以下小饰品店面，记者从负责人那里了解到，像这样的微小型店面租金还是可观的，分为月租和年租，他们家的店面是月租两千多元，杂税、税费都是按月付理。转移到商圈周边地区，地角偏一些，网点房租会有些下降。如台东七路一家120平方米的店铺，年租金12万元；在台东六路与振兴路，一家200平方米店铺，年租金也不过15万元。

　　台东一家房屋中介的工作人员告诉记者，租金的涨幅程度很大程度上取决于它本身的位置，“面积的大小以及出租的时间都是要考虑的。”这位工作人员告诉记者：“出租店面的位置、地脚，往往是租赁人最看重的。现在租赁店面的人数远大于买断店面的，这和网点房租年年高涨有很大的关系。”在威海路的一家房产评估公司记者遇到一位女士，她想在台东步行街附近开个美发店，房产评估公司的工作人员告诉她：“我是做房产评估的，大面积店面价格还是很高的，租的话一年也得十余万元，个人买一般到附近的中介机构登记，买的话很贵，因为那地角好。”

　　闽江路地段

　　以吃为主的地段，租金变化不大

　　对于闽江路网点房的调查，记者主要走访了南京路至福州南路段。通过走访记者发现，闽江路该路段的网点房整体上年租金差别不大，每平方米价格在1000元到2000元之间波动，个别地方因地脚和经营年限略有不同。

　　在闽江路靠近南京路段，记者采访了一家服装店门头。该门头的工作人员告诉记者，整个店的面积约100平方米，年租金需要十四五万元。“这间店的纵深面积很大，一年十四五万元不算太贵。”该工作人员表示，自己跟着老板经营该店已经有四五年之久，网点房的租金一直呈上涨的趋势。“每年都在看涨，说起来倒是变化不大。”

　　在靠近福州北路地段，记者采访了一家鲜花店。鲜花店老板告诉记者：“总体来看，闽江路这几年的网点房租变化不大，很稳当。”老板称该街面的商铺多是经营年限长的老店，店主和房东关系稳定，加上整条街都是特色经营，“所以变化不大。”

　　业内分析

　　一季度租赁市场低迷，买卖火爆

　　根据 DTZ戴德梁行发布的青岛《 2011市场报告》，商业地产方面，2011年第一季度青岛无新项目入市。戴德梁行统计数据显示，由于住宅市场受政策的影响较大，更多的投资资金开始流入商业地产。与去年同期相比，二月份全市商业成交量大幅上涨117.3%至2.83万平方米，办公成交量也出现了13.3%的上涨，达到5716平方米。

　　戴德梁行相关负责人介绍，对于岛城的商铺市场来说，受季节性因素影响，商铺租赁市场表现平平，销售市场表现较为出色。统计数据显示，1月至2月，全市共成交约10.83万平方米商铺，较去年同期上扬了25.6%，位于区域商业中心位置的商业项目颇受关注。市内四区占全市成交量的比重同比下滑40个百分点至24.3%，其他区域商铺成交量出现明显增加。据介绍，持续攀升的消费品零售总额、人均可支配收入及消费性支出显示了青岛商业市场的发展潜力。戴德梁行相关负责人预测，2011年至2012年，在香港中路商圈、中山路商圈、台东商圈、李村商圈等四个商圈将有约53.5万平方米的新增供应投入市场，在提升整体商业环境的同时，位置相近且定位相似有可能导致更加激烈的市场竞争。

　　全市卖2799套，城阳占了1402套

　　5月10日，记者从市房地产交易中心了解到，截至目前，2011年全市商铺一共成交了2799套。其中市南区成交量最少，仅为16套，市北区成交了99套，四方区成交量为100套，李沧区为30套。郊区方面，崂山区成交了27套，城阳区最疯狂，成交了1402套，黄岛区成交了205套，即墨市成交了226套。另外，胶州市成交了131套，胶南市成交了277套，平度市成交了84套，莱西市成交了202套。

　　供应量方面，全市一共有13157套商铺在售，其中城阳区供应量最大，为4159套。市区方面，市南区供应量为301套，市北区为849套，四方区为359套，李沧区为411套。郊区方面，崂山区供应量为147套，即墨市供应量为675套，胶州市供应量为962套，胶南市供应量为3357套，平度市供应量为548套，莱西市供应量为933套。

　　“二手房市场方面，商铺买卖的比较少，主要以租赁为主，这跟新房市场有很大不同。”太平洋房屋山东区域副总经理孙杰向记者介绍说，“主要商圈还是热点，新小区发展商铺还得慢慢来，刚开始房租、人气都不行。”

　　买新小区商铺有风险，投资得谨慎

　　最近几年，新建小区配建商铺的现象非常普遍。几乎临街小区的一楼都会建成商铺，商铺价格高，开发商精打细算。然而，并不是所有的小区都适合建大规模商铺。有些入住率低的小区，便出现了业主住上了房子，商铺却还空着的情况。

　　位于福州北路附近的依山雅居楼盘，虽然已经入住，交通也很便利，但小区配建的商铺却依然空着。即使在中央商务区，也存在这样的情况：楼盘交房一年了，然而楼下网点还没全部租出去。最近几天，福州北路附近的另一家楼盘正式交房，该楼盘配建了上百套商铺，目前市场上该小区的商铺出租信息有很多。

　　岛城楼市专家向记者介绍说，“城阳区的商铺总量很高，供应量大，成交量大也是意料中的事情。并不是每个小区都该建设商铺，应该有个合理的规划才对。底层做住宅，价格低还不好卖，做成商铺，价格高，销售也挺好。但也有盲目建设的情况，开发商没有综合考虑楼盘的地理位置、周边配套等因素，建成的商铺没人要了，更是有小区交房几年后，商铺还空着。”

　　业内人士介绍说，商业地产的价值主要体现在长期性和稳定性，需要花费比投资住宅更长的时间才能实现回报，投资者需要做好打持久战的心理准备。商铺投资比住宅投资需要更强的专业性，是风险与利益并存的，应科学谨慎、谋划长远。这就要求投资人不光有一定的资金实力，而且对投资经验、投资理念等要求更高。需要分析投资回报、周边的消费力、消费习惯等，还要考察开发商的实力和理念。

　　文/图 记者 李晨 田野 纪国亮 （来源：半岛网-城市信报）