汇丰:中国房地产市场调整对实体经济影响有限

中国房地产市场调整对实体经济影响有限

最新一轮房地产调控的政策措施出台，着力重点在于提高按揭贷款利率，降低购房资金的杠杆率，针对的目标是投机需求。对二套房的定义也从有房贷的第二套明确为家庭的第二套房。这也说明了决策层这一轮要抑制房价上涨是下了决心的。

自四月底政策出台以来，购房观望情绪再次升温，前期房地产投机客也开始抛售手中的存货，这些变化很快就会体现在房屋成交量的调整上，并在未来几个月最终反映到房价的下跌。

在抑制投机需求的同时，通过将70%的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给也有助于改变房地产市场的供求格局，未来三年保障性住房增量约占每年在建住房总量的超过10%。

市场上有不少人担心房地产市场的调整可能会给实体经济带来过大冲击。我们认为，这一担心可能言过其实。主要理由在于：

尽管房地产销售量的下跌会带来房地产投资增速的放缓（前四个月房地产投资同比增长36%），但相关加快廉租房等保障房建设的举措会有助于支撑房地产投资增速不至于下降过快。鉴于房地产投资占城镇固定资产投资额的20%左右，所以，房地产投资的降温也会相应带来固定资产投资增速的放缓。不过，今年以来出口的强势回升可能拉动制造业投资的加速，这也将有助于抵消房地产投资放缓的影响。实际上，在当前经济进一步走向偏热的风险仍然比较明显的情况下，固定资产投资增速的下降可能并不是一件坏事。不仅如此，人们在看到房地产市场过热的同时往往忽略了一个重要的事实：我国的房地产市场并没有出现过度杠杆化的情况，也就是说房价下跌的外部效应不论是对于银行来说还是对家庭来说都没有那么大。目前我国住房按揭贷款占银行贷款的比重不到15%，即使将对开发商投放的贷款也包括在内的话，这一比率也不到30%。实际上我国的住房按揭贷款在出现了十二年之后仍然还在相对初级的发展阶段。有住房贷款的城镇家庭仅占全部家庭数的十分之一左右，比上世纪八十年代的美国和七十年代的日本都要低得多。另一个不能忽略的因素跟九十年代的房改关系密切，房改房价格低廉，大量出售给个人之后对于不少城镇家庭的家庭财富积累贡献良多，也使得这些家庭有能力在其下一代要购房时提供资金支持。

鉴于以上这些原因，房地产市场的调整、波动对于银行资产负债表以及消费的增长影响都相对有限。以上一轮2007 到2008 年间的房价波动为参照，这一时期的消费增长并没有受到明显影响。所以我们认为，在投资增长仍然能得到基础设施投资项目支撑、出口和就业增长仍然强劲的情况下，消费的增长不太可能出现大幅下降。