贾康：完善房产税可起物业税作用

许多人把真真假假、虚虚实实的有关物业税、消费税、保有税等方面的征税传闻，看做政府释放的探空气球，试图侦测相关的气象背景。近来人们看到，陆续释放的有关物业税、消费税、保有税等方面的种种消息，伴随着本次楼市新政，正不绝于耳。虽然调控楼市的新措施强调了发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，但相关税种开征到底哪个是真，哪个是假，人们却无从推定。

实际上，早在今年“两会”上，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康(贾康新闻,贾康说吧)就提出提案，要求加快研究、准备开征物业税，当时给人的印象是对开征物业税应作紧迫考虑，尽管贾康同时又曾表示物业税开征的时间表不好预测，意味着开征存在一定难度。不过在最近接受《华夏时报》记者访问时，贾康所长就相关问题做了深入分析和论证后强调说，当前是推行与调控楼市相关的税制改革的一个很好的“时间窗口”，不应错过。

应直面反对的声音

《华夏时报》：您认为物业税，或称消费税、保有税等，有即将开征的可能吗？

贾康：财税政策作为我们学术研究的重要内容之一，应只讨论相关政策实施的必要性和可行性等，以及可提出的建设性意见，至于其具体的开征时间则殊难料定。

《华夏时报》：在您看来，开征物业税既十分必要又有紧迫性，但人们很关心的相关税种开征为何一直不见空转实，其难点究竟在哪里？

贾康：我曾提出提案，认为有关部门应加快研究制定物业税即房地产税方案。现在我依然认为，开征物业税意义重大，不仅能抑制十分严重、肆无忌惮的房地产投资、投机（两者无截然分明的界限）行为，并且从中长期看，对于改革现行“土地财政”意义重大——可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，从而有助于健全地方税体系和落实我国省以下的分税制财政体制。现实生活中在没有物业税的情况下，炒房人由于不需要付出持有成本，是无所顾忌的。而物业税开征，其持有房产的时候有了成本，炒房、囤房行为就必然会在经济压力下有所收敛，假定某人原来一下子炒几十套房子，有可能就会减少到十几套，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。

虽然我们知道物业税开征并不会解决全部问题，但是会增加炒房人的风险预期，而一旦这种预期增加，他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的和值得期待的。

然而，目前反对开征物业税的声音还比较强烈，反对者群体当然有利益背景。除此之外，普通民众对物业税也有误解，因为他们觉得自己已经交了物业费，为什么还要再交物业税？这样他们自然会表示反感。所以据此考虑，我曾建议，将物业税改称较准确的“房地产税”，以避免和物业费扯到一起去。特别是改革方案中应充分考虑对一定标准内的居民第一套住房的免征或显著优惠。此外，还应充分注意渐进安排，比如我认为改革方案出台的第一阶段，可暂不覆盖一般商品住房，只对高端独立别墅与豪华公寓先行实征。如政府管理部门能可靠地认定一户多套房的情况，对某个数量界限以上的部分实征，当然也是可行的。

物业税内涵已有变化

《华夏时报》：物业税和土地出让金是什么关系？您是否认为完善现行房产税或可起到相当于物业税的效果以及更容易操作？这一收入应归为哪级政府？

贾康：早些时候，在中共十六届三中全会上，物业税的概念被首次提出，当时的提法是“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，该税包括房产税(含城市房地产税)、土地使用税、耕地占用税(也有说土地增值税)、契税及土地出让金，简称“四税一金”。

但随着时间的推移，我们看到其中内涵也发生了微妙的变化。很多人认识到“土地出让金”的性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而房地产税，其性质是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，收取者(国家)凭借的是社会管理者的政治权力。因此，“租”与“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系（从财政收入渠道看，一个应进入资本预算，另一个应进入公共收支预算），不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

前些年，土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房地产税，其生成价位会因交易者预期的改变而相对变得较低。因此可以说，新税种的引进也将会抑制地产价格的过快上扬，间接有助于使房价回落。

我国现行税制体系内的房产税，如经过对其规则的适当修订、补充与完善，也是有可能实际发挥“物业税”（我认为最好称之为房地产税）的作用的。

另外，按照中央、省、市县三个财政层级，房地产税应该主要配置在市县层级上。因为一来税基的评估比较复杂和具体，只有放在最基层，才能尽量减少信息不对称的问题；二来如果地方政府把它作为一个主要收入来源，就会持续地尽心尽力于本地投资和人居环境的优化与公共服务水平的提升，因为这样辖区内的不动产就能进入升值轨道，它的税源也会随之持续扩大。地方政府职能的偏差，行为的短期化，都有望由此得到“内生”（即由内源动因而生成）的矫治。

税制改革治本为上

《华夏时报》：新措施强调了发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。国务院已经提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。近来还不断有传闻说,内地一些城市将先期推出物业税,个别地方将按户型从小到大累进增税。您如何看待这样的传闻？

贾康：相关消息必须等到有关部门证实才能算数。不过我认为,虽然针对房地产市场的税收政策是一个不可忽视的调节杠杆，但若想仅依靠税收调节手段，并不能解决房价和相关的全部问题。一方面，税收调控手段并非万能，另一方面，在市场经济发展过程中,不使用税收手段却也是万万不能的。因此，有关部门在出台房地产行业相关的税收政策时,应将短期与中长期结合起来考虑，充分注重国土开发、城乡建设管理、财税、金融等多方面手段的配套和协调衔接，突出制度建设的主线，标本兼治，治本为上，尽量为中国今后几十年的发展打好制度基础。

时间窗口不应错过

《华夏时报》：目前启动相关税制改革的时机如何？

在目前这样一个经济有望持续上升的时期，进行这样一种税制改革，有助于使房价企稳，会对过度炒作房地产的行为起到某种经济杠杆制约，起到对行为人动机矫正方面“釜底抽薪”的作用，却不会对整个经济造成较大负面影响。

《华夏时报》：加快研究制定“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”的税收政策，是本轮调控的新提法之一，您认为其机理如何，具体的税收措施将以何种方式出现？

贾康：一般认为，在征收高额物业税和交易所得税的市场经济国家，炒房者获利甚微，楼市投机难成气候——当然那里的城镇化率也已相对稳定。在我国城镇化过程远未完成的历史阶段，运用相关税收政策工具，包括开征房地产保有税，应该是对肆无忌惮的房地产炒作起“釜底抽薪”作用的制度建设事项，因而也可以被认为会产生某种房价调控“杀手锏”的作用，因为基本道理如前所述，其征收可形成持有环节的成本而使楼市投资行为有所收敛。

适时在房产保有环节征税，都是值得积极考虑的，名称不是关键，问题的关键是引导个人住房消费和调节个人房产收益的税收政策设计所包含的实质内容。这项改革落在房地产保有环节的税制建设上，应能有助于增加住房需求中小户型需求的比例，减少已建成房屋的空置率，促使不动产投资、投机者行为收敛；有利于革除现行“土地财政”的弊端和配合分税制财政改革的深化。从近几年通过模拟征收试点所提供的信息看，实施这种税收改革具有可操作性。至于物业税，或者说是特别消费税、房产保有税，是否更有可能会以某种形式、在某些城市先行试点，这个问题目前只能由有关管理部门做全面权衡考虑，不是我们仅从研究角度可以妄测的。